פסק-דין בתיק תא"ק 5040-08-07

לפני תביעה לתשלום פיצויים בסך 6,498,241 ש"ח בשל הפרת חוזה.

עניינה של התביעה הוא בפרויקט בניה הקרוי "רום העיר" (להלן: " הפרויקט"), במסגרתו הוקמו 144 יחידות דיור עבור זכאי משרד השיכון (להלן: " המשתכנים"), על פי מכרז מס' 158/97 שפרסמה עיריית פתח תקווה (להלן: " המכרז"). הפרויקט כלל הריסה של מבנים קיימים ובנית 4 בניינים בני 12 קומות כל אחד, על המקרקעין הידועים כגוש 6388 חלקה 489, הרשומים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ובחכירה לדורות של עיריית פתח-תקווה.

התובעים הנם חלק ממשתכני הפרויקט והם נחלקים ל-2 קבוצות: התובעים 1-63 (להלן: " התובעים 1") והתובעים 64-73 (להלן: " התובעים 2").

הנתבעת, אופקים השקעות בע"מ, היא חברת הבניה אשר נבחרה כזוכה במכרז על ידי ועדת המכרזים של ח.ל.ד. - חברה ממשלתית עירונית לשיכון ודיור פתח-תקווה בע"מ (להלן: " חלד").

הרקע הדרוש לענייננו ותמצית טענות הצדדים-

בהתאם לתנאי המכרז, נדרשה הנתבעת לחתום על הסכם להזמנת שירותי בניה עם כל אחד ממשתכני הפרויקט (להלן: " הסכם שירותי בניה"). עירית פתח תקווה היא שקבעה את זהות המשתכנים בפרויקט, שיווקה את הדירות למשתכנים ואף קבעה את מחירי הדירות (מחיר פאושלי). על פי מסמכי המכרז, מונה עו"ד דוד רוזן ז"ל (להלן: " רוזן") להיות מנהל הפרויקט. לבד מפיקוח וניהול הפרויקט היה מנהל הפרויקט אחראי לפתיחת שני חשבונות בנק, האחד - חשבון שירותי בניה והשני - חשבון הוצאות. בחשבונות אלה היה על המשתכנים להפקיד את מלוא התמורה עבור בניית הדירות ואת מלוא הסכומים המיועדים לתשלום הוצאות הבניה. מתוך חשבונות אלה, שילם רוזן לנתבעת עבור שירותי הבניה ובגין ההוצאות האחרות, כאשר נקבע כי התשלום עבור הבניה יעשה אחת לחודש על פי התקדמות הבניה.

על פי הנטען בכתב התביעה המתוקן (מיום 26/01/06), בהתאם לתנאי המכרז ועל פי הסכם שירותי הבניה התחייבה הנתבעת לסיים את ביצוע עבודות הבנייה ולמסור את הדירות למשתכנים תוך 22 חודשים ממועד התחלת העבודה. סיום עבודות הבנייה, על פי ההסכם, כולל גם את השלמת כל עבודות הפיתוח. התובעים טוענים כי הנתבעת לא סיימה את עבודות הבניה במועד שנקבע, אחרה במסירת הדירות למשתכנים ובכך הפרה את ההסכמים עמם. לטענתם, כבר ביום 03/08/1999 ניתן לנתבעת צו פורמאלי להתחלת עבודות הבנייה ואף שולם לידיה התשלום הראשון מתוך התמורה אולם העבודות באתר החלו עוד קודם לכן. על אף אמור, אישור אכלוס לפרויקט (טופס 4) ניתן רק ביום 31/07/2002 ולטענת התובעים בניית הבניין טרם הושלמה עד למועד הגשת התביעה. התובעים טוענים כי בהליך משפטי אחר הנתבעת הודתה כי הבניה הסתיימה רק ביום 13/05/03, כך שלכל הפחות מדובר באיחור של 23 חודשים ו-10 ימים במסירת הדירות.

בתביעתם עותרים התובעים לקבלת הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם שירותי הבניה: פיצוי בסך של 5,000$ בגין הפרה יסודית של ההסכם וכן פיצוי מוסכם בסך 500$ בגין כל חודש של איחור במסירת הדירות, לכל אחד מן התובעים.

בהגנתה מכחישה הנתבעת את טענות התובעים וטוענת כי התובעים הם שהפרו את ההסכמים עמה. הנתבעת טוענת כי על פי מבנה העסקה וכפי שנקבע בהסכם שירותי הבניה, רוזן, מנהל הפרויקט, שימש כשלוחם של כל אחד ואחד מן המשתכנים ביחסיהם עם הנתבעת כך שכל טענה שיש לנתבעת כנגד רוזן טובה גם כנגד התובעים. לנתבעת טענות רבות כנגד ניהול הכספים על ידי רוזן. לטענת הנתבעת רוזן נמנע מלהעביר לידיה תשלומים עבור הבניה אחת לחודש, כפי שנקבע בהסכם. רוזן לא העביר לידיה את מלוא כספי התמורה המגיעים לה (קרן ופירות) מחשבון הבניה. כמו כן הוא סירב להפחית את הערבות הבנקאית שמסרה הנתבעת. בהתנהלותו זו ובמחדליו הביא רוזן, לטענת הנתבעת, לעיכוב בבנית הפרויקט וכן לעיכוב במסירת הדירות המוכנות למשתכנים בידי הנתבעת על מנת להבטיח את זכויותיה.

עוד נטען כי תוקפם של החוזים הותנה בחתימתם של כל המשתכנים על חוזי פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל ובהפקדת כל כספי התמורה מראש בחשבונות המיועדים לכך. מנהל הפרויקט אמור היה למסור אישורו בכתב על קיום התחייבויות אלה על ידי המשתכנים. הנתבעת טוענת כי רוזן מעולם לא מסר לה אישור כאמור, כך שלשיטתה ההסכם לא נכנס כלל לתוקף והוא אינו מחייב אותה. כתוצאה מכך, גם צו התחלת הבניה שהוצא חסר תוקף שכן הוצאת צו כאמור מותנית היתה בכניסת ההסכמים לתוקף. ביום 03/08/99, עת שניתן צו התחלת העבודה בפועל, טרם נכנסו החוזים לתוקפם ולפיכך הצו בטל. בנוסף, במועד שניתן צו התחלת הבניה טרם היה היתר בניה לפרויקט מאת עיריית פתח תקווה, נתון המאיין אף הוא את תוקפו של הצו. בהעדר היתר בניה כדין, הנתבעת היתה מנועה מלהתחיל ולבנות באתר ולפיכך לתאריך מתן צו התחלת העבודה אין רלוונטיות לעניין מועד תחילת הבנייה, משכה וסיומה.

לבסוף הנתבעת טוענת כי הדירות היו מוכנות למסירה כבר בחודש אפריל 2002 אך לא נמסרו למשתכנים בשל מימוש זכות העיכבון שהיתה בידיה. בפועל כל הדירות נמסרו למשתכנים במהלך חודשים יולי ואוגוסט 2002, למעט 6 מהן אשר נמסרו למשתכנים במהלך חודש ספטמבר 2002, לאחר שהמשתכנים סרבו להגיע ולקבלן לחזקתם, למרות שהוזמנו לעשות כן.

גדר המחלוקת-

השאלה העיקרית הדרושה הכרעה במחלוקת שנפלה בין הצדדים היא האם החוזה הופר על ידי הנתבעת, קרי האם היה איחור במסירת הדירות למשתכנים ובעטיו של מי נגרם איחור זה. באם ימצא כי האחריות לאיחור במסירה מוטלת על שכמי הנתבעת כי אז יש לקבוע מהי תקופת האיחור ומהו הפיצוי המגיע בגינה. טרם אברר שאלות אלה יש לדון תחילה בטענתה המקדמית של הנתבעת לפיה ההסכמים עם המשתכנים אינם בתוקף בשל אי קיום התנאי המתלה בהסכם שעניינו מסירת הודעה לנתבעת אודות חתימת המשתכנים על הסכמי פיתוח מול המנהל והפקדת מלוא כספי התמורה בחשבונות המיועדים לכך.

דיון והכרעה-

המסגרת המעגנת את יחסי הצדדים ותנאי ההתקשרות ביניהם היא הסכמי שירותי הבניה. מדובר בחוזי קבלנות נפרדים עליהם חתומים מצד אחד המשתכנים בפרויקט ומצד שני הנתבעת, היא הקבלן.

סעיף 18 בהסכם, שכותרתו " תנאי מתלה" קובע כך:

"חוזה זה יכנס לתוקפו רק לאחר חתימת כל המשתכנים בבניין על חוזי פיתוח עם המנהל ולאחר הפקדת כספי המשכנתאות או כספים אחרים בשיעור של לפחות 80% מהמחיר הפאושלי הסופי בחשבון המשתכנים/בנייה ו - 100% מההוצאות בחשבון המשתכנים/הוצאות בחשבונות הבנק המסחרי והפקדת שטרות לפירעון/בטחון, והמצאת אישורים על כך למנהל הפרויקט, וכן אישור מנהל הפרויקט על השלמת התחייבויותיהם, בשלב זה וכל זאת תוך תקופת הזמן שיקבע מנהל הפרויקט, הודעה בכתב לקבלן על קיום ההתחייבויות של המשתכן, ע"י מנהל הפרויקט, יהווה האסמכתה על תוקף החוזה ויחייב את הצדדים" (כך במקור).

טענתה הראשונה של הנתבעת היא כי ההסכם לא הופר על ידה, מאחר ומלכתחילה לא נכנס לתוקפו בשל אי קיום התנאי המתלה הקבוע בסעיף 18 בהסכם, קרי - מאחר והמשתכנים לא קיימו את מלוא התחייבויותיהם ומעולם לא ניתנה על כך הודעה בכתב מאת מנהל הפרויקט כנדרש.

טענה זו תמוהה בעיני.